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行业近况

上周（6.12-6.18）61 城新房销售和15 城二手房销售环比略增2%和下降5%，同比下降41%和3%；重点城市推盘量与5 月大体持平。

评论

6 月前三周新房销售未现季节性上量趋势，供需双弱是主因。上周61 个样本城市新房销售面积和15 个样本城市二手房销售面积分别环比略增2%和略降5%，但由于去年同期基数偏高，前者同比跌幅明显走阔至-41%，后者同比转跌至-3%（上上周+13%）。6 月前三周新房和二手房销售面积均较5 月基本持平，销售呈现一定筑底态势；需要强调的是，6 月通常为季节性的新房推盘和成交高峰期，但今年6 月前三周重点城市推盘量较5 月还降两成，成交量也未较5 月有所增长，我们认为供需双弱是造成这一现象的主要原因。往前看，考虑到需求端政策或仍将延续“因城施策”框架下的适度发力节奏，我们认为销售中短期内可能继续维持在当前的较低水平，但供给乏力带来的去库趋势或将促进房价预期在中期维度上逐步企稳。

两市地产股当前估值仍具性价比，继续提示板块的配置价值。上周受境内外积极政策预期等因素影响，A股和港股市场均反弹，我们覆盖A股地产股微涨0.2%、跑输沪深300 指数3.1ppt，我们覆盖内房则在相对更低的估值下继续上涨4.3%、跑赢恒生国企指数0.6ppt。往前看，我们认为在当前政策基调下，景气度回落为政策适度精准施力打开一定空间，企业个体财务承压而拖拽行业二次探底的可能性亦不高，因此建议投资者重视地产板块配置价值，年内偏弱beta下推荐有望优先受益于局地复苏和供给侧改革之标的，并兼顾具备强防御性的高息股。A股推荐保利、华发、城建、滨江、万科、金地，以及高股息标的中国国贸；港股推荐中海、华润、建发国际、越秀、中海宏洋，及高股息标的恒隆地产。

物管及代建：建议在波动中把握稳健型物企投资窗口。物管板块，上周恒生港股通物业指数上涨3.2%，跑输恒生国企指数0.5ppt、跑赢内房指数1.8ppt，个股端民企领涨（碧桂园服务、融创服务周内分别上涨10%、9%），或反映市场在内外部宏观政策积极因素下情绪边际上转向乐观、并进一步博弈地产端后续更多积极政策出台。往前看，我们认为“地产基本面弱复苏+政策仍有施力空间”组合下的预期博弈仍将在短期内主导物管板块走势，但随着中期业绩临近，业绩增长相对稳健或是存在一定正向预期差的标的或有望获取一定独立于地产beta的相对收益，我们推荐保利物业、华润万象生活和万物云。代建板块，上周绿城管理控股走平，我们重申看好公司成长性及防御性双重配置价值，中期维度业绩稳健兑现或为短期催化剂，当前公司交易于11.2 倍2023 年市盈率和6.7%股息收益率。

风险

政策变化或基本面修复不及预期；房企信用加速恶化；疫情影响超预期。